| | | Seit einigen Jahren und aktuell zunehmend entwickeln sich die Diskussionen zum Thema „explosionsartig gestiegene Betriebskosten“. Dabei werden u. a. immer wieder die örtlichen Gebühren und Abgaben der Städte und Gemeinden, die rund zwei Drittel der kalten Betriebskosten ausmachen, als Kostentreiber Nummer Eins genannt. Eine allgemeine Übersicht „Was sind eigentlich Betriebskosten“ finden Sie am Ende dieser Darstellung. Bekannt ist, dass sich von 1997 bis heute z.B. die Kosten für die Be- und Entwässerung um bis zu 11% und die Müllgebühren sogar um bis zu 19% erhöht haben.
Im Verhältnis dazu sind in dem gleichen Zeitraum die Lebenshaltungskosten um 8,7% und die Nettokaltmieten nur um 5,8% gestiegen. In der jüngsten Vergangenheit ist etwas mehr Ruhe in den Bereich der kommunalen Gebühren eingekehrt. Das liegt zum einen daran, dass sich die Gebührenspirale auf diesem hohen Niveau eingependelt hat und zum anderen, dass die kräftigen Erhöhungen der Energiepreise für Strom, Öl und Gas zuletzt in der Öffentlichkeit größere Beachtung gefunden haben. Übersichten dazu finden Sie weiter unten.
Wie auch immer, die öffentlichen Gebühren und Abgaben machen nach wie vor einen Großteil der kalten Betriebskosten aus. Leider sind jedoch die direkten oder indirekten Einflussmöglichkeiten von Wohnungsunternehmen und ihrer Verbände auf diese öffentlichen Belastungen und leider auch auf die Kalkulationen der Energieversorger trotz aller Bemühungen sehr begrenzt.
In diesem Zusammenhang soll auch zu dem vom Deutschen Mieterbund e.V. (DMB) Ende des vergangenen Jahres vorgestellten bundesweiten „Betriebskostenspiegel“ Stellung bezogen werden.
Es wird vom DMB behauptet, dass ein bundeseinheitlicher oder auch auf die Landesebene bezogener Betriebskostenspiegel Transparenz und Vergleichbarkeit für Wohnungssuchende bzw. Mieter herstellt.
Unserer Meinung nach kann es einen für die Bundesebene oder für einzelne Bundesländer entwickelten Betriebskostenspiegel in der vom DMB vorgestellten Form nicht geben. Zu viele Einflussfaktor, wie das Baujahr der Wohnobjekte, das Alter der Heizungsanlagen, der Grad der Wärmedämmung und zahlreiche länder- und strukturspezifischen Eigenschaften machen es unmöglich, differenzierte „durchschnittliche“ und für unsere Mieter halbwegs gerechte und transparente Vergleichswerte zu bilden.
Außerdem muss man sich die Frage stellen, wem mit dem Wissen geholfen ist, dass beispielsweise der bundesdurchschnittliche Grundsteueranteil pro m² zwischen 0,08 – 0,26 € liegt, die regional von den Städten oder Gemeinden erhobene Grundsteuer aber im oberen Bereich bzw. darüber angesiedelt ist. Die Tabelle kann also lediglich zur Feststellung dienen, dass man glücklicher Weise wenig oder eher bedauerlicher Weise viel an Betriebskosten zahlt. Eine direkte Einflussnahme auf die Kosten haben der Verbraucher oder der Vermieter leider nur in den seltensten Fällen.
Weiterhin wird vom DMB die These vertreten, dass Vermietern durch solche Vergleiche Hinweise gegeben werden, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um „überhöhte“ Betriebskosten zu reduzieren.
Für die Immobilienverwaltung Hennenberg gilt schon von je her, dass wir dort, wo es möglich ist, direkt oder über unsere wohnungswirtschaftlichen Verbände mit den Anbietern verhandeln, um über größere Auftragsvolumen verbesserte Konditionen für unsere Mietparteien zu erhalten.
Unsere dringende Empfehlung bleibt leider die monatliche Betriebskostenvorauszahlung der aktuellen Situation anzupassen, um bei kommenden Abrechnungen hohe Nachzahlungen zu vermeiden. Für Fragen, stehen Ihnen unsere Mitarbeiter /innen aus den entsprechenden Fachabteilungen selbstverständlich gern zur Verfügung.
Die kalten Betriebskosten sind in den letzten fünf Jahren um 7,3 % gestiegen. Sie stiegen damit schneller als die allgemeine Inflationsrate, die im gleichen Zeitraum um 6,2 % zulegte. Zu den kalten Betriebskosten gehören insgesamt 14 verschiedene Kostenarten. Wenige davon kann der Mieter unmittelbar beeinflussen, etwa die Höhe der Gebühren für Wasser, Abwasser oder Müll. Experten schätzen die Höhe der kalten Betriebskosten auf monatlich 1,20 Euro je Quadratmeter.
Die Abfallgebühren sind seit dem Jahr 2000 nur unwesentlich geringer gestiegen als die Abwassergebühren. Aufgrund neuerer Auflagen bei der Deponierung von Abfällen müssen sich die Gebührenzahler jedoch wieder auf schneller steigende Müllgebühren einstellen.
Die Gebühren für Abwasser sind im Zeitraum 2000 bis 2004 am schnellsten gestiegen, nämlich um gut 9 %. Hohe Investitionen in Abwasserbehandlungsanlagen, vor allem aber notwendige milliardenschwere Sanierungskosten, lassen befürchten, dass die Abwassergebühren auch in Zukunft stark ansteigen werden. Wie bei allen anderen kommunalen Gebühren sind die zuständigen Stadtwerke und Stadtväter bzw. -mütter oft selbst die Verursacher für explodierende Gebühren. Unterlassene Sanierungsmaßnahmen, die Abschreibung nach dem Wiederbeschaffungs-zeitwert oder die Überdimensionierung von Kläranlagen führen zu einem erheblichen Anstieg der kommunalen Gebühren.
Die Wassergebühren sind im Zeitraum 2000 bis 2003 zunächst nur geringfügig gestiegen. Die Steigerungsraten bewegten sich in etwa auf dem Niveau der allgemeinen Inflationsrate. Die überdurchschnittlich hohe Steigerungsrate im Jahr 2004 (+ 2,7 %) lässt vermuten, dass beim Wasser eine neue Preisrunde eingesetzt hat. Hohe Sanierungskosten sowohl beim Wasserleitungsnetz als auch bei den Wasseraufbereitungsanlagen dürften hier die wesentlichsten Ursachen sein.
Der Heizölpreis bewegte sich im Jahr 2004 fasst auf dem gleichen Niveau wie im Jahr 2000. Allerdings sind im Jahr 2000 die Heizölpreise regelrecht explodiert. Gegenüber dem Jahr 1999 stiegen sie um 53,4 %. In den Jahren 2001 (- 6 %) und 2002 (- 9,2 %) gingen die Preise dann wieder leicht zurück, um in den beiden folgenden Jahren wieder sukzessive auf das hohe Niveau von 2000 anzusteigen. Ein Ende der Preisspirale ist nicht abzusehen. Die Heizölpreise sind alleine im Mai 2005 um 20,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat angestiegen.
Der Gaspreis ist seit dem Jahr 2000 um über 20 % angestiegen. Die erhebliche Verteuerung des Heizöls im Jahr 2000 wirkte sich auf den Gaspreis erst im Folgejahr, also 2001, aus. Danach gingen die Gaspreise erst leicht zurück, um dann in den Jahren 2003 und 2004 wieder das Niveau des Jahres 2001 zu erreichen. Auch beim Gas hält die Preisspirale an. Im Mai 2005 lag der Gaspreis um 30,5 % über dem Durchschnittspreis des Jahres 2000. Weitere Preissteigerungen sind programmiert, da die Gasversorger den Gaspreis an den Höhenflug des Ölpreises anpassen.
Die Liberalisierung des Strommarktes im Jahre 1998 hat für die privaten Stromkunden bisher nur wenig gebracht. Die Preise gingen zunächst bis zum Jahr 2000 zurück. Danach stiegen sie Schritt für Schritt über das Niveau vor Einführung der Liberalisierung an. Ursachen dafür sind unter anderem die Einführung zusätzlicher Steuerabgaben, aber auch die Konzentration auf dem Strommarkt auf nur vier große Unternehmen. Außerdem behindern die hohen Netzleitungsgebühren den Strommarkt. Hier soll das neue Energiewirtschaftsgesetz Abhilfe schaffen. Ein durchschnittlicher Dreipersonenhaushalt zahlte im Jahr 2004 mit 52,98 Euro deutlich mehr als vor der Liberalisierung mit 49,95 Euro. Bei der monatlichen Stromrechnung entfallen 31,65 Euro auf die Erzeugung, den Transport und den Vertrieb und 20,43 Euro auf Steuern und Abgaben. 
Quelle: Deutscher Mieterbund (DMB) / Nebenkosten / Statistiken | |
